전세세입자를 맞춰준다는 말을 듣고 계약했는데 맞추지 못했다면?

 

 

사례.

 

 

A는 자신이 살 부동산(예산 5억원, 2년뒤 입주)을 둘러보고 있었다. 다만 자금 사정상 일단 전세세입자를 끼고 계약한 뒤 2년이나 4년뒤 입주하려고 생각했다.

 

 

공인중개사는 A에게 아파트를 추천하며, 이 아파트는 매매가가 10억인데 전세 5억은 충분히 맞출 수 있다고 했다. 그래서 일단 계약을 체결했다. 계약금 1억원을 매도인에게 이체했다. 중도금 4억원도 지급했다.

 

 

그런데 5억원 전세세입자는 구해지지 않았다. 결국 잔금을 전세금으로 지급코자 했던 A는 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 못했다.

 

 

이 경우 A는 매도인에게 지체책임(계약불이행 책임)을 지는가? 진다면 세입자를 구할수있다고 장담한 중개사에게 책임을 추궁할 수 있을까.

 

 

 

 

답.

 

 

A는 지체책임을 진다. 잔금을 전세보증금으로 지급하든 대출을 받든 그 책임은 매수인의 영역이다. 따라서 전세입자를 못구해 잔금을 못줬다면 매수인에게 채무불이행 책임이 생긴다. 매도인은 이행최고 후 상당기간이 지나면 계약해제도 가능하다.

 

 

(이 경우 표준계약서로 계약을 했다면 계약금이 위약금이 될 것이므로 계약금이 몰취될 것이다. 중도금 4억원은 돌려받는다)

 

 

만약 매도인과 매수인이 잔금을 전세보증금으로 지급하고, 전세세입자를 못구해도 일정기간 지체책임을 지지 않거나 그냥 해제할 수 있다는 약정을 했다면 이 지체책임을 피해갈 수 있다.

 

 

 

 

중개사는 어떤가?

 

 

중개사가 내가 반드시 구해온다고 했다고 해도, 그것이 잔금에 대한 연대보증이 아닌 한 어떠한 책임도 없다. 물론 사기도 아니다.

 

 

다만, 전세세입자 상황이나 세입자를 구하는 노력에 따라 달라질 수 있음을 고지하지 않고 확언하거나 특별한 설명없이 된다고만 했을 때는 설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 생길 여지는 있다.

 

 

다만, 당시 설명의무를 다하지 않았다는 입증은 매수인이 지므로 쉽지 않을 것이다.

 

 

물론 깡통 전세위험을 미고지한 것은 당연히 중개사에게 손해배상 책임이 있다.

 

 

 

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