임대차 갱신기간 종료된 후 바뀌는 예비임대인의 갱신거절 가부

 

 

사례 1 [갱신기간 후 임대인 변경]

 

 

A는 자신의 부동산을 소유하고 있는 사람이고, 이를 B가 2023. 8. 18. 매수하는 계약을 체결하였다. 해당 부동산에는 임차인 갑(甲)이 거주하고 있었고, 임차인의 임대차 기간 만료일은 2024. 3. 31.이다. 이에 따라, A와 B는 잔금치르는 날짜를 2024. 3. 31.로 하였다. 이 경우 갑은 갱신요구를 할 수 있을까? A와 B는 갱신거절을 할 수 있을까?

 

 

사례2 [갱신기간 중 임대인 변경]

 

 

A는 자신의 부동산을 소유하고 있는 사람이고, 이를 B가 2023. 8. 18. 매수하는 계약을 체결하였다. 해당 부동산에는 임차인 갑(甲)이 거주하고 있었고, 임차인의 임대차 기간 만료일은 2024. 3. 31.이다. 이에 따라, A와 B는 잔금치르는 날짜를 2024. 1. 31.로 하였다. 이 경우 갑은 갱신요구를 할 수 있을까? A와 B는 갱신거절을 할 수 있을까?

 

 

위 사례에서 임차인의 갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 것이다. 이에 따라 임대인은 해당 조항 각호에 규정된 사유가 없으면 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다(제6조의3 제1항 본문 및 단서).

 

 

 

 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

 

 

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

 

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

 

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

 

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

 

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

위 사례에서 B는 실제 거주하려는 매수인(임대인)이므로, 제6조의3 제1항 제8호에 따라 갱신거절을 갑에 대해 할 수 있느냐가 쟁점이다. 하지만 사례1과 사례2의 가장 큰 차이점은 새 매수인이 임대차계약을 승계하여 새로운 임대인이 되는 시점이다.

 

 

사례1은 임차인 갑의 갱신요구 기간(종료 6개월 ~2개월 전) 이후 B가 임대인이 된 사안이어서, 갱신요구 기간의 임대인은 A였고 B는 아니다. 이 경우에 A와 B가 갱신을 거절할 수 있는가에 대한 문제다. A는 B가 실거주 예정이라는 사유, B는 자신이 곧 실거주할 것이라는 이유로 갱신거절이 가능한가?

 

 

 

 

사례2는 갱신요구 기간 만료 전 B가 임대인이 된 사안이다. 이 경우 B가 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있는가?

 

 

사례 2 (갱신기간 중 임대인 변경)

 

 

:임대인은 실거주 이유 갱신거절 가능

 

 

국토교통부는 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 개정한 이후 해설서에서, 임대인이 바뀌더라도 임차인의 갱신요구 시점의 임대인이 실거주가 가능하지 않는 한, 임차인의 갱신요구 이후 새 임대인의 갱신거절은 불가능하다고 판단했다.

 

 

이러한 해석은 매우 무리한 해석임을 여러 차례 지적하였고, 언론에서도 그 혼란을 다룬 바 있었다.

 

 

새 주택임대차보호법의 주요 쟁점 해설

 

 

결국 대법원에서도 "갱신요구 이후 바뀐 임대인도 갱신기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있다"고 명시적으로 판시하였다.

 

 

세입자 계약갱신권 행사 후 집 주인 바뀐다면...실거주라면 거절 가능

 

 

사례 1 (갱신기간 후 임대인 변경)

 

 

: 갱신기간 후 바뀐 임대인의 사례는 판례가 명확치 않으나, 갱신거절이 불가능한 것으로 해석

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다만 위 대법원 판례가 갱신기간(종료 전 6개월~2개월) 이후 바뀐 임대인에 대해 갱신거절을 할 수 있는가에 대한 설명은 한 바 없다. 그것이 쟁점이 된 사안도 아니다.

 

 

즉, 사례1에서, A는 임대차 종료 시점에서 임대인의 지위를 벗고, B는 갱신기간 이후 임대차 종료시점에서 임대인의 지위를 승계한다. 갱신기간 중의 임대인은 A이고, B는 갱신기간 이후 임대인이 되는 것이다.

 

 

 

 

주택임대차보호법 제6조의2 제1항 제8호는 '임대인의 실거주'를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 명시하고 있을 뿐 '임대인 후보자' 또는 '임대인이 곧 될 자'의 실거주로 명시하지 않고 있음을 유의할 필요가 있다.

 

 

이에 따르면, 위 갱신거절 사유 중 하나인 <임대인의 실거주>는 갱신기간 중 임대인(위 대법원 판례에 따라 그 기간중 바뀐 임대인 포함)으로 보아야 하고, 갱신기간 후 임대인(잔금치를 때 임대인이 되는 자)는 제외되어 해석할 수밖에 없다.

 

 

대법원이 위 판결에서 위 조항을 해석하면서 "주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다"고 하면서, "위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다."고 판시한 취지에 비추어 보더라도, 사례2의 B는 임차인 갑의 갱신요구를 거절할 수 없다고 해석하는 것이 타당하다.

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[결론]

 

 

사례1(갱신기간 중 임대인 변경 : A, B는 갱신거절 불가능

 

 

사례2(갱신기간 후 임대인 변경) : A, B는 갱신거절 가능

 

 

 

 

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